EB5 trở lại và ý nghĩa với nhà đầu tư bất động sản

Ngày 14/4/2022 vừa qua, sau khi bị bỏ ngỡ trong vài năm do ảnh hưởng từ đỉnh điểm với đại dịch và Chương trình Trung tâm Khu vực mất hiệu lực vào tháng 6/2021, chương trình đầu tư EB5 có vẻ như đã khởi sắc và trở thành một lựa chọn khả thi cho các nhà phát triển tìm kiếm nguồn vốn với chi phí thấp cho các dự án xây dựng mới.

Sự trở lại của EB5

Vào ngày 15/3, Tổng thống Biden đã ký Dự luật chi tiêu Omnibus, trong đó bao gồm “Đạo luật về liêm chính và cải cách EB5 năm 2022,” được tài trợ bởi các Thượng nghị sĩ Pat Leahy (D-VT) và Chuck Grassley (R-IA). Dự luật lưỡng đảng này khôi phục khả năng tồn tại của EB5 bằng cách ủy quyền lại Chương trình Trung tâm Khu vực một thành phần thiết yếu cho sự thành công của EB5, đã hết hiệu lực trước đây.

EB5 đề cập đến một chương trình được cho phép đề cập Mục 203 (b) (5) của Đạo luật Nhập cư và Quốc tịch. EB5 là chương trình nhập cư “Dựa trên tạo việc làm” thứ năm được nêu trong Mục 203 và có quá trình xử lý thị thực nhanh cho các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư bắt buộc tối thiểu vào một dự án trực tiếp, tạo ra ít nhất 10 việc làm mới tại Hoa Kỳ.

Nói tóm lại, đây vừa là một chương trình nhập cư cho nhà đầu tư nước ngoài, vừa là một chương trình yêu cầu đầu tư vốn đáng kể vào các doanh nghiệp kinh doanh mới tạo ra việc làm ở Hoa Kỳ.

Nguồn tài chính sẵn có

Đặc điểm của nguồn tài chính sẵn có và các dự án mong muốn nhất để đầu tư EB5 bị ảnh hưởng trực tiếp bởi các yêu cầu của chương trình phải được đáp ứng để các nhà đầu tư đủ điều kiện nhận thẻ xanh. Ví dụ, mức đầu tư chương trình tối thiểu đã giảm nhiều hơn (từ 1.050.000 USD xuống còn 800.000 USD) làm cho các dự án trở nên hấp dẫn hơn ở các khu vực mục tiêu có tỷ lệ thất nghiệp cao và khu vực nông thôn.

Ngoài ra, có quá trình xử lý thị thực “cấp tốc” cho các khoản đầu tư vào khu vực nông thôn. Các nhà đầu tư nhập cư muốn đầu tư số tiền tối thiểu và được chấp thuận cấp thị thực càng nhanh càng tốt, khuyến khích các nhà đầu tư ưu tiên đầu tư vào cơ sở hạ tầng hoặc dự án ở các vùng nông thôn hoặc các khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao.

Số thị thực được cấp mỗi năm

10.000 thị thực mỗi năm tài chính được dành cho những đương đơn tham gia chương trình EB5 và luật mới dành hoặc dành 20% thị thực đó cho các dự án ở khu vực nông thôn, 10% cho các khu vực mục tiêu có tỷ lệ thất nghiệp cao và 2% cho Dự án cơ sở hạ tầng

Mặc dù chương trình thị thực định cư EB5 đã bắt đầu hoạt động từ năm 1990, nhưng theo xu hướng hiện tại, đây có thể xem là một nguồn tài chính để phát triển và xây dựng bất động sản bắt đầu 20 năm sau đó – khoảng năm 2010.

Chương trình Trung tâm Khu vực

Chương trình Trung tâm Khu vực (RC), cho phép các nhà đầu tư gom vốn để tài trợ cho các dự án mới. Chính sách này đã được thêm vào chương trình EB5 vào năm 1993 và được gia hạn nhiều lần cho đến tháng 6/2021 thì hết hiệu lực. Các RC được cơ quan Di trú Hoa Kỳ chỉ định chính thức và có các yêu cầu tạo việc làm khác nhau; thay vì chỉ tính các công việc do một dự án trực tiếp tạo ra, các công việc gián tiếp và công việc do dự án tạo ra được tính theo các phương pháp luận kinh tế đã được phê duyệt cũng sẽ đủ tiêu chuẩn.

Các Trung tâm Khu vực mang lại lợi ích cho cả các nhà đầu tư và các nhà phát triển đang tìm kiếm nguồn vốn: khi có nhiều việc làm hơn đủ điều kiện theo các quy tắc nhập cư, nhiều nhà đầu tư hơn có thể nhận được thị thực. Với nhiều thị thực có sẵn, nhiều nguồn vốn hơn có thể được huy động. Việc tham gia EB5 cũng dễ dàng hơn khi chương trình có một biên độ an toàn đáng kể trong trường hợp có bất kỳ sự cố nào xảy ra. Thực tế, các trung tâm khu vực đã từng cung cấp cho các nhà đầu tư nhập cư một vùng đệm có hơn 20 đến 30% việc làm so với luật yêu cầu, để bảo vệ các nhà đầu tư khỏi các rủi ro bất thường.

Đạo luật Cải cách EB5

Đạo luật Cải cách EB5 ủy quyền lại chương trình Trung tâm Khu vực đã phần nào chứng minh là chương trình rất cần thiết đối với khả năng tồn tại của EB5 nói chung. Nhu cầu từ các chương trình RC dự kiến ​​sẽ đưa EB5 thoát khỏi trạng thái “ngủ đông kéo dài”.

Trong khi những điều lệ cơ bản của chương trình vẫn giữ nguyên, thì bên cạnh đó cũng sẽ một số khía cạnh đã thay đổi.

Đạo luật Cải cách EB5 tăng mức đầu tư tối thiểu vào các dự án đủ điều kiện từ 1 triệu USD lên 1.050.000 USD, ngoại trừ trong các Khu vực việc làm có mục tiêu do liên bang chỉ định (TEA), nơi mức đầu tư tối thiểu được tăng từ 500,000 lên 800.000 USD. Yêu cầu đầu tư tối thiểu mới sẽ được duy trì trong 5 năm tới, đảm bảo sự sẵn có của loại tài chính này cho đến tháng 9/2027.

Đầu tư vào các khu vực nông thôn hoặc vùng TEA

Dự luật cũng đặt ưu tiên đầu tư vào các khu vực nông thôn hoặc vùng TEA bằng cách xúc tiến các đơn xin thị thực cho các nhà đầu tư tham gia vào các dự án đó; 30% thị thực EB5 được dành cho những nhà đầu tư này. Các dự án cơ sở hạ tầng cũng phải tuân theo các yêu cầu đầu tư tối thiểu thấp hơn, nhưng không đủ điều kiện để xử lý thị thực nhanh.

Chương trình Trung tâm Khu vực mang đến cấu trúc quy định gồm các RC đã được phê duyệt, những người hiện phải chịu sự giám sát, giám sát và kiểm toán theo quy định được tăng cường đáng kể như được nêu trong Đạo luật Cải cách EB5. RC hiện nay cũng là cách duy nhất để các nhà đầu tư tổng hợp các nguồn lực và các trung tâm hiện tại sẽ cần phải hoàn thiện lại để tuân thủ các yêu cầu mới. Các chuyên gia gợi ý rằng những thay đổi này sẽ làm giảm đáng kể số lượng các trung tâm khu vực cho những người thực sự có ý định hoạt động trong chương trình.

Đạo luật Cải cách EB5 được ký kết

Giờ đây, Đạo luật Cải cách EB5 đã được ký kết, luật về Trung tâm Khu vực trước đây đã bị bãi bỏ. Không được nộp hồ sơ RC mới nào cho đến 60 ngày sau khi ban hành, vì vậy các nhà đầu tư không thể nộp đơn cho đến ngày 14/5/2022. Vẫn chưa rõ ràng, nhưng có thể mọi RC phải bắt đầu lại với một đơn đăng ký mới hoặc ít nhất là một bản sửa đổi để xác nhận danh tính của tất cả những người “liên quan đến” RC và cung cấp các chính sách và thủ tục được thiết kế hợp lý để đảm bảo tuân thủ các quy tắc toàn vẹn mới.

Các chuyên gia kỳ vọng một làn sóng quan tâm đến chương trình EB5 sẽ nổi dậy lần nữa, cả từ các nhà đầu tư nước ngoài có mong muốn nhập cư vào Mỹ và cả từ các nhà phát triển bất động sản với các dự án sẵn sàng tìm kiếm vốn.

Loại dự án có thể được cấp vốn EB5

Không có giới hạn nào trong luật về loại dự án có thể được cấp vốn EB5. Yêu cầu quan trọng là số lượng tối thiểu 10 việc làm mới tại Hoa Kỳ cho mỗi nhà đầu tư sẽ được tạo ra trong một khoảng thời gian nhất định.

Trước đây, có tới 70 hoặc 80% tổng số nhà đầu tư EB5 đã chọn các khoản đầu tư liên quan đến bất động sản, đặc biệt là những khoản đầu tư tạo ra một số lượng lớn việc làm mới tại Hoa Kỳ như khách sạn, nhà hàng, câu lạc bộ đêm, khu nghỉ dưỡng, bệnh viện và loại hình dịch vụ cao cấp. Tuy nhiên, các dự án năng lượng thay thế và một loạt các doanh nghiệp mới khác có thể khai thác nguồn tài chính này khi chương trình trở lại.

Các dự án bán lẻ và văn phòng

Theo luật mới, có vẻ như các dự án bán lẻ và văn phòng cũng rất khả thi, bởi vì những việc làm mới được tạo ra từ những người thuê của một dự án dường như đáp ứng yêu cầu tạo việc làm. Trước đây, luật đã loại trừ các công việc được tạo ra thông qua người thuê nhà.

Trước khi chương trình EB5 hết hiệu lực, các nhà đầu đều thiên về các dự án khách sạn. Các khách sạn mới tạo ra rất nhiều việc làm, và một số lượng lớn việc làm đồng nghĩa với một lượng lớn các nhà đầu tư và nguồn vốn, cũng là bảo chứng cho mức độ chấp thuận cấp thị thực cao hơn cho các nhà đầu tư.

Ngành khách sạn

Sự năng động của ngành khách sạn và nguồn tài chính tạo ra một nguồn hoàn trả chung đáng tin cậy cho các nhà đầu tư EB5 trong 5 đến 7 năm, đây là thời hạn đáo hạn phổ biến đối với khoản tài trợ EB5. Điều này là do các khách sạn thường mất từ ​​hai đến bốn năm sau khi hoàn thành xây dựng để “tăng tốc” hoạt động từ mức dừng hoạt động lên mức đầy đủ, bền vững. Sau khi mở cửa và ổn định, giá trị của khách sạn thường tăng lên đáng kể so với chi phí dự án.

Ngành công nghiệp nhà nghỉ dưỡng rất phức tạp, với nguồn cung cấp thương hiệu dồi dào, các nhà quản lý bên thứ ba độc lập và các cố vấn chuyên nghiệp theo từng ngành cụ thể. Sự tham gia của các bên độc lập có kinh nghiệm và chuyên nghiệp cao như vậy sẽ bảo đảm dự án được triển khai, xác nhận và giám sát tách biệt với nhà phát triển. Hầu hết những nhà đầu tư như vậy sử dụng kinh nghiệm, tài nguyên và hiểu biết của mình để tránh các rủi ro trong giao dịch. Đây có thể là một quan điểm có giá trị và điều này có thể giúp các nhà đầu tư thoải mái hơn rằng dự án và kế hoạch kinh doanh được đề xuất là khả thi.

Tài trợ EB5

Trước khi được ủy quyền lại, tài trợ EB5 cho các nhà phát triển “được ưu tiên” thường có chi phí từ 7 đến 8% mỗi năm cho nhà phát triển trên cơ sở toàn năng. Nhà đầu tư nhập cư điển hình thường nhận được 1% hoặc ít hơn cho một khoản đầu tư và phần lớn chi phí hàng năm còn lại được dùng để trả cho tất cả cơ sở hạ tầng và nhân sự liên quan đến việc mua bán dự án, huy động vốn, duy trì tuân thủ EB5, và giám sát việc tuân thủ luật chứng khoán. Với tất cả các yêu cầu tăng cường về quy định và giám sát của Đạo luật Cải cách EB5 thì khó có khả năng chi phí của EB5 sẽ giảm xuống.

Trung tâm khu vực là một tổ chức đã nhận được sự chấp thuận chính thức của cơ quan nhập cư Hoa Kỳ. Tính đến tháng 10/2021, đã có hơn 600 trung tâm khu vực được chấp thuận được liệt kê trên trang web của dịch vụ nhập cư – nhưng chỉ một tỷ lệ nhỏ trong số đó đã từng huy động được nguồn tài chính EB5 đáng kể, ít nhận được sự chấp thuận của các nhà đầu tư nhập cư thông qua Quy trình I – 829. Hầu như tất cả các khoản tài trợ EB5 thành công cho đến nay đều được xử lý bởi 10% các trung tâm khu vực hàng đầu.

Chi phí hằng năm, trách nhiệm pháp lý

Nói cách khác, có sự tập trung kinh nghiệm và thành công giữa một số rất nhỏ các trung tâm khu vực. Đạo luật Cải cách EB5 về cơ bản làm tăng đáng kể chi phí hàng năm, trách nhiệm pháp lý và trách nhiệm của các trung tâm khu vực. Những nhà đầu tư EB5 có kinh nghiệm tin rằng quy định gia tăng này sẽ làm giảm đáng kể tổng số trung tâm khu vực và sẽ không khuyến khích những nhà đầu tư nghiệp dư tham gia.

Tại sao một số ít trung tâm khu vực ảo đã huy động được một phần lớn nguồn vốn EB5 như vậy? Các trung tâm khu vực mạnh nhất đã chốt thành công các giao dịch EB5 đã cam kết với doanh nghiệp trong nhiều năm. Họ cũng có một hàng dài các nhà phát triển muốn sử dụng dịch vụ. Các tổ chức cựu chiến binh này đã thiết lập và duy trì sự hiện diện hoạt động thường xuyên ở các quốc gia có liên quan. Họ đã xây dựng một tổ chức tiếp thị lâu dài và mạnh mẽ ở những quốc gia này, nhu cầu ngày càng tăng của nhà đầu tư đối với các dịch vụ của họ dựa trên thành tích xin thị thực cho các nhà đầu tư và cung cấp tài trợ theo lời hứa ban đầu.

Các dự án phát triển EB5

Có rất nhiều vấn đề có thể ảnh hưởng đến dự án phát triển EB5 hoặc huy động vốn EB5. Chắc chắn, các bên liên quan sẽ phải thực hiện một số điều chỉnh nhanh chóng để đáp ứng các yêu cầu mới của Đạo luật Cải cách EB5; Các RC nói riêng sẽ cần phải tranh giành để thiết lập hoặc gia hạn tình trạng của họ và nhận được sự chấp thuận của các dự án theo luật mới. Các Trung tâm Khu vực và nhà đầu tư sẽ phải tuân thủ các quy tắc mới chặt chẽ hơn về TEA, mức đầu tư tối thiểu và tuân thủ nhiều điều khoản được thiết kế để đảm bảo tính toàn vẹn của chương trình.

Sự hướng dẫn thích hợp từ các chuyên gia uy tín sẽ là một con đường tương đối dễ dàng để giúp các nhà đầu tư khám phá nguồn tài chính EB5 và thực hiện đầu tư một cách đáng tin cậy. Nhờ chuyên gia tư vấn có thể sẽ gặp phải rủi ro về chi phí và danh nghĩa; chi phí có thể phát sinh trên cơ sở “gia tăng” – nghĩa là quý anh chị bắt đầu với chi phí rất thấp và rủi ro để xem liệu mình muốn dừng lại hay đi tiếp con đường đầu tư. Nếu có được đội ngũ cố vấn có kinh nghiệm vào trong quá trình này, nhà đầu tư có thể tránh được nhiều sai lầm phổ biến liên quan đến đầu tư EB5 và lựa chọn Trung tâm khu vực hoặc nhà đầu tư tốt nhất cho dự án.

Portico & Bridge

Portico & Bridge là một tập đoàn di trú và tư vấn định cư với hơn 35 năm kinh nghiệm và sở hữu đội ngũ hơn 50 chuyên gia uy tín trên toàn thế giới. Để có nhiều thông tin hơn về chương trình, vui lòng liên hệ Portico & Bridge để được hỗ trợ chi tiết.

Gọi ngay cho chúng tôi tại 0909.898.758

Tại PORTICO & BRIDGE, “Your Children, We Care”.