Mọi điều bạn cần biết về đầu tư bất động sản Golden Visa Hungary

Công dân nước thứ ba có thể cư trú tại Hungary trong thời gian 20 năm với tư cách là nhà đầu tư khách. Giấy phép cư trú này, còn được gọi là “cư trú theo diện đầu tư” hoặc “thị thực vàng” (dù không được luật pháp sử dụng), dành cho những người mang lại lợi ích kinh tế cho quốc gia. Một trong những cách để đáp ứng điều kiện này là mua bất động sản dân cư trị giá ít nhất 500.000 EUR.

Mỗi quốc gia có quy định riêng về mua bán bất động sản. Vì vậy, phần tóm tắt dưới đây sẽ tập trung vào những điểm cần lưu ý khi mua nhà ở tại Hungary theo diện nhà đầu tư khách, đồng thời cung cấp thông tin về quy trình đầu tư nói chung.

Đưa ra đề nghị và đặt cọc

Sau khi đàm phán xong, người mua sẽ đưa ra đề nghị mua bất động sản với mức giá cụ thể để người bán chấp thuận. Nếu hai bên đồng ý về giá, người mua có thể đặt cọc hoặc trả trước một phần để thể hiện cam kết mua bán. Việc này thường xảy ra khi người mua không thể thanh toán toàn bộ giá trị bất động sản ngay lập tức.

Tiền đặt cọc:

• Mục đích chính là đảm bảo người bán không bán tài sản cho người khác.
• Mức đặt cọc thường là 10% giá mua, nhưng không bắt buộc.
• Nếu người mua hủy giao dịch, họ sẽ mất tiền đặt cọc.
• Nếu người bán hủy giao dịch, họ phải trả lại gấp đôi số tiền đặt cọc cho người mua.

Tiền trả trước:

• Không mang tính chất đảm bảo như tiền đặt cọc.
• Nếu giao dịch không thành công, người bán phải hoàn trả lại tiền trả trước cho người mua.
• Số tiền trả trước được tính vào giá mua cuối cùng.
• Người mua có thể trả trước bất kỳ lúc nào và không giới hạn về số tiền.

Ký kết hợp đồng và hoàn tất giao dịch

Việc ký kết hợp đồng mua bán là bước cuối cùng để hoàn tất giao dịch. Quá trình này cần có sự tham gia của luật sư (hoặc công chứng viên) để đảm bảo tính pháp lý và công bằng cho cả hai bên. Luật sư sẽ đóng vai trò trung lập, đại diện cho cả người mua và người bán, không thiên vị bên nào.

Nhiệm vụ của luật sư:

• Kiểm tra giấy tờ sở hữu bất động sản: Đảm bảo thông tin về bất động sản (loại hình, diện tích, chủ sở hữu, quyền và nghĩa vụ liên quan,…) chính xác và đầy đủ như người bán đã công bố.
• Tra cứu sổ đăng ký bất động sản: Xác minh chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản dựa trên thông tin trong sổ đăng ký của văn phòng đất đai.
• Kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản: Đảm bảo bất động sản không có tranh chấp, kiện tụng, vướng mắc pháp lý.

Lưu ý đối với chương trình nhà đầu tư khách:

• Bất động sản phải là tài sản dân cư, không phải tài sản thương mại hoặc công nghiệp.
• Bất động sản phải không có tranh chấp, kiện tụng, vướng mắc pháp lý.

Theo luật hiện hành, nhà đầu tư phải sở hữu một bất động sản nhà ở đã hoàn thiện, không phải dự án đang xây dựng. Luật di trú Hungary chưa rõ ràng về việc có chấp nhận nhiều bất động sản hay không, nhưng hy vọng một nghị định của chính phủ sắp tới sẽ làm rõ vấn đề này.

Một yêu cầu quan trọng khác là nhà đầu tư phải đăng ký cấm chuyển nhượng và cầm cố bất động sản trong vòng 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Trong thời gian này, nhà đầu tư phải là chủ sở hữu duy nhất của bất động sản, hoặc sở hữu chung với vợ/chồng và con cái dưới 18 tuổi.

Luật sư có trách nhiệm kiểm tra thông tin của các bên ký kết và tư vấn về quyền và nghĩa vụ của họ. Hợp đồng phải ghi rõ thông tin cá nhân của các bên (họ tên, ngày sinh, địa chỉ, số CMND/CCCD, mã số thuế). Nếu một bên là pháp nhân, hợp đồng cần có thêm thông tin về tên công ty, trụ sở, số đăng ký kinh doanh, mã số thuế và tên người đại diện. Ngoài ra, hợp đồng cũng phải nêu rõ địa chỉ và số địa chính của bất động sản.

Giá mua bất động sản phải được ghi rõ trong hợp đồng và có thể được cơ quan di trú kiểm tra tính xác thực. Ngoài ra, giấy chứng nhận năng lượng của bất động sản cũng là một yêu cầu bắt buộc khi ký kết hợp đồng. Hợp đồng cần ghi rõ ngày và địa điểm ký kết.

Luật sư chỉ có thể ký vào hợp đồng đã được các bên ký trực tiếp, trừ trường hợp hợp đồng được ký ở nước ngoài và đã được chứng thực hợp lệ. Việc ký kết hợp đồng điện tử cũng được chấp nhận, trong trường hợp này luật sư sẽ chuẩn bị và gửi bản ghi nhận dạng điện tử.

Quy trình nộp hồ sơ cho cơ quan đăng ký đất đai:

• Thanh toán một lần: Luật sư nộp hợp đồng và giấy phép đăng ký quyền sở hữu ngay sau khi ký kết. Hồ sơ phải được nộp trong vòng 30 ngày.
• Thanh toán nhiều đợt: Quyền sở hữu sẽ được giữ nguyên. Hồ sơ nộp lên cơ quan đăng ký đất đai chỉ ghi nhận việc bán diễn ra và quyền sở hữu được giữ nguyên. Khi người bán nhận đủ tiền, họ sẽ cung cấp văn bản đồng ý đăng ký quyền sở hữu. Sau khi nộp văn bản này, quyền sở hữu mới được đăng ký và hồ sơ mua bán tạm thời sẽ bị xóa.

Xin giấy phép từ cơ quan nhà nước

Cá nhân nước ngoài muốn sở hữu bất động sản ở Hungary cần xin phép cơ quan chính phủ có thẩm quyền tùy theo vị trí của bất động sản. Giấy phép này chỉ bắt buộc đối với nhà đầu tư không phải là công dân Liên minh Châu Âu, Khu vực Kinh tế Châu Âu hoặc Thụy Sĩ.

Thủ tục xin giấy phép:

• Nộp đơn bằng văn bản, tiếng Hungary, theo mẫu của cơ quan chính phủ.
• Đính kèm:
  • Bản sao hộ chiếu có công chứng.
  • Lý lịch tư pháp.
  • Chứng thư quyền sở hữu (hoặc hợp đồng mua bán).
• Thời gian xử lý hồ sơ là 45 ngày.

Cơ quan chính phủ sẽ liên hệ với chính quyền địa phương và các cơ quan liên quan để kiểm tra xem việc mua bán bất động sản có ảnh hưởng đến lợi ích công cộng hay không.

Lưu ý: Người bán nước ngoài không cần xin phép khi bán bất động sản ở Hungary.

Thủ tục đăng ký đất đai

Sau khi ký kết hợp đồng mua bán, luật sư sẽ nộp hồ sơ cho cơ quan đăng ký đất đai để tiến hành đăng ký quyền sở hữu cho người mua. Quá trình này yêu cầu phải có đại diện pháp lý.

Thời gian đăng ký:

• Tối đa 60 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.
• Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai có tối đa 30 ngày để yêu cầu bổ sung hoặc chỉnh sửa.

Lưu ý:

• Người mua chỉ chính thức trở thành chủ sở hữu bất động sản sau khi quyền sở hữu được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.
• Người bán phải đồng ý đăng ký quyền sở hữu cho người mua sau khi đã nhận đủ tiền.
• Quyền sở hữu của người mua có hiệu lực từ ngày nộp đơn đăng ký.

Giai đoạn bàn giao và nhập cảnh

Sau khi hoàn tất thủ tục mua bán, các bên sẽ tiến hành bàn giao bất động sản. Một biên bản bàn giao sẽ được lập, ghi nhận việc người bán trao tài sản (bao gồm chìa khóa) cho người mua. Đồng thời, chỉ số của các đồng hồ đo điện, nước, gas cũng sẽ được ghi lại trong biên bản. Biên bản này cần có chữ ký của hai nhân chứng để đảm bảo tính hợp pháp.

Các chi phí liên quan đến bất động sản:

• Người mua sẽ chịu các chi phí phát sinh từ ngày sở hữu bất động sản.
• Người mua có 15 ngày để chuyển tên trên các hóa đơn điện, nước, gas sang tên mình.

Thuế liên quan đến mua bán bất động sản

Thuế GTGT:

• Áp dụng cho bất động sản mới xây, mức thuế suất giảm 5% (có thể áp dụng đến hết năm 2026 nếu giấy phép xây dựng được hoàn thành trước cuối năm 2022).

Thuế chuyển nhượng:

• Áp dụng sau khi mua bất động sản, mức thuế suất 4% tính trên giá trị thị trường.
• Nếu giá mua vượt quá 1 tỷ HUF, phần vượt quá sẽ chịu thuế suất 2%, tối đa 200 triệu HUF.

Thuế thu nhập cá nhân (khi cho thuê):

• Cá nhân có thể khấu trừ 10% thu nhập cho thuê làm chi phí (không cần chứng từ).
• Lợi nhuận sau khi khấu trừ sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân 15%.

Thuế khi bán bất động sản:

• Miễn thuế nếu bán sau 5 năm kể từ ngày mua.
• Nhà đầu tư nước ngoài cần kiểm tra xem có phải nộp thuế tại quốc gia cư trú hoặc có hiệp ước tránh đánh thuế hai lần với Hungary hay không.

Thuế xây dựng

Thuế xây dựng là một loại thuế địa phương, do chính quyền thành phố quy định và có thể khác nhau tùy theo vị trí của bất động sản. Một số thành phố có thể không áp dụng thuế này hoặc chỉ áp dụng cho bất động sản được sử dụng cho mục đích kinh doanh.

Cách tính thuế xây dựng:

• Dựa trên diện tích sử dụng của tòa nhà (tính bằng mét vuông) hoặc giá trị doanh thu đã điều chỉnh của tòa nhà.
• Hầu hết các thành phố tính thuế dựa trên diện tích sử dụng, mức thuế tối đa là 1.100 HUF/m2 (khoảng 3 EUR/m2).

Người nộp thuế:

• Chủ sở hữu bất động sản vào ngày đầu tiên của năm dương lịch.

Thời hạn nộp thuế:

• Hai lần một năm, chia thành các phần bằng nhau.