Những điều cần biết về đầu tư bất động sản Hungary

Một công dân nước thứ ba có thể lưu trú tại Hungary với tư cách nhà đầu tư khách mời trong thời hạn 20 năm. Giấy phép cư trú nhà đầu tư khách mời thực chất có thể được gọi là thị thực cư trú theo diện đầu tư hoặc thị thực vàng, một thuật ngữ phổ biến trong thông lệ quốc tế, mặc dù luật pháp không sử dụng thuật ngữ này. 

Một công dân nước thứ ba có thời gian lưu trú vì lợi ích kinh tế quốc gia có thể được cấp giấy phép cư trú nhà đầu tư khách mời. Việc mua lại một bất động sản nhà ở tại Hungary với giá trị ít nhất 500.000 EUR (trong số các lựa chọn đầu tư khác) được coi là vì lợi ích kinh tế quốc gia. Việc mua bán bất động sản ở mỗi quốc gia đều khác nhau, vì vậy trong phần tóm tắt dưới đây là những điều mà nhà đầu tư cần lưu ý khi mua một bất động sản nhà ở tại Hungary, đồng thời, chúng ta sẽ tìm hiểu quy trình đầu tư. 

Quy trình mua bất động sản ở Hungary

Đưa ra đề nghị

 Vào cuối quá trình đàm phán, người mua có thể đưa ra đề nghị về bất động sản mà người bán phải chấp nhận. Sau khi các bên đã thống nhất về giá mua, người mua có thể đưa ra một khoản tiền đặt cọc hoặc trả trước để thể hiện cam kết. 

Thông thường, những lựa chọn này sẽ phát sinh khi giá mua không được thanh toán một lần. Bản chất của tiền đặt cọc là để ràng buộc người bán không bán bất động sản cho bất kỳ ai khác. Không có quy định cụ thể, nhưng thông thường 10% giá mua là số tiền đặt cọc. Nếu giao dịch thất bại do người mua, người mua sẽ mất tiền đặt cọc. Nếu việc bán hàng không diễn ra do người bán, họ phải hoàn trả gấp đôi số tiền đặt cọc. 

Không giống như tiền đặt cọc, tiền trả trước không phải là một biện pháp bảo đảm. Trong trường hợp trả trước, một quy tắc quan trọng là nếu hợp đồng không được ký kết giữa các bên vì lý do nào đó, người bán sẽ hoàn trả tiền trả trước. 

Khoản trả trước được bao gồm trong giá mua và người mua có thể giao nó cho người bán bất cứ lúc nào. Số tiền trả trước không bị giới hạn so với giá mua; tức là nó có thể là bất kỳ số tiền nào.

Ký kết hợp đồng

Bước cuối cùng trong quy trình mua bán bất động sản tại Hungary là ký kết hợp đồng với sự chứng kiến của luật sư hoặc công chứng viên. Luật sư có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo quyền lợi của cả hai bên và đảm bảo các điều khoản trong hợp đồng tuân thủ luật pháp.

Các yêu cầu đối với bất động sản:

• Phải là bất động sản nhà ở đã hoàn thiện.
• Không có tranh chấp, kiện tụng hoặc khiếu nại.
• Không thuộc sở hữu của người khác.
• Sau khi sở hữu, phải đăng ký lệnh cấm chuyển nhượng và cầm cố trong vòng 5 năm (trừ trường hợp đồng sở hữu với các thành viên gia đình).

Nội dung hợp đồng:

• Xác định rõ thông tin cá nhân của người mua và người bán (họ tên, ngày sinh, địa chỉ, số CMND, mã số thuế).
• Nếu một trong hai bên là pháp nhân, cần cung cấp thêm thông tin về công ty (tên, trụ sở, mã số đăng ký kinh doanh, v.v.).
• Ghi rõ thông tin về bất động sản (địa chỉ, số địa chính).
• Giá mua phải được cố định và có thể được kiểm tra bởi cơ quan di trú.
• Đính kèm giấy chứng nhận năng lượng của bất động sản.

Hình thức ký kết:

• Hợp đồng có thể được ký trực tiếp hoặc bằng hình thức điện tử.
• Luật sư sẽ chuẩn bị biên bản ghi nhận việc ký kết hợp đồng điện tử.

Thủ tục sau ký kết:

• Nếu thanh toán một lần, luật sư sẽ nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu cho cơ quan đăng ký đất đai trong vòng 30 ngày.
• Nếu thanh toán trả góp, quyền sở hữu sẽ được đăng ký sau khi người mua thanh toán đủ tiền.

Lưu ý: Luật di trú của Hungary chưa rõ ràng về việc có chấp nhận nhiều khoản đầu tư bất động sản cho Chương trình Nhà đầu tư Khách mời hay không.

Xin giấy phép tại cơ quan nhà nước 

Cá nhân nước ngoài muốn sở hữu bất động sản tại Hungary cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương nơi bất động sản tọa lạc. Tuy nhiên, yêu cầu này chỉ áp dụng cho những người không phải là công dân của Liên minh Châu Âu, Khu vực Kinh tế Châu Âu hoặc Thụy Sĩ.

Thủ tục xin giấy phép:

1. Nộp đơn: Đơn xin giấy phép phải được viết bằng tiếng Hungary, theo mẫu của cơ quan nhà nước và nộp trực tiếp tại cơ quan này.
2. Hồ sơ đính kèm: Kèm theo đơn là bản sao giấy tờ tùy thân có chứng thực, lý lịch tư pháp sạch và giấy chứng nhận quyền sở hữu (hoặc hợp đồng sơ bộ).
3. Thời gian xử lý: Cơ quan nhà nước có 45 ngày để xem xét và đưa ra quyết định. Trong thời gian này, họ sẽ liên hệ với chính quyền địa phương và các cơ quan liên quan để xác minh thông tin.

Thủ tục đăng ký đất đai Hungary

Việc đăng ký vào sổ đăng ký đất đai có thể được thực hiện trên cơ sở hợp đồng có đối chứng của luật sư. Người mua chỉ trở thành chủ sở hữu nếu quyền sở hữu được đăng ký bởi cơ quan đăng ký đất đai. Đại diện pháp lý là bắt buộc trong quá trình này. Sau khi ký kết hợp đồng, luật sư sẽ nộp các giấy tờ cần thiết cho cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan này có tối đa 60 ngày để đăng ký quyền sở hữu của người mua. Trong trường hợp thủ tục không theo thứ tự, thời hạn hành chính tối đa là 30 ngày. Như đã đề cập ở trên, người bán tài sản phải đồng ý với việc đăng ký chủ sở hữu mới. Người bán sẽ cung cấp điều này khi họ đã nhận được toàn bộ giá mua. Quyền sở hữu của người mua được đăng ký hồi tố kể từ ngày nộp đơn đăng ký.)

Giai đoạn bàn giao

Sau khi thỏa thuận mua bán, các bên sẽ ký biên bản bàn giao. Trong đó, các bên nêu rõ người bán sẽ bàn giao tài sản cho người mua, trong trường hợp này sẽ tiến hành trao đổi chìa khóa. 

Các chỉ số của đồng hồ tiêu thụ (gas, nước, điện) phải được ghi lại. Biên bản phải được hai người làm chứng ký tên như một tài liệu riêng tư. Các chi phí của bất động sản được tính cho chủ sở hữu mới kể từ ngày sở hữu. Sau đó, chúng ta có 15 ngày để chuyển các hóa đơn tiện ích sang tên mình.

Thuế khi mua bất động sản tại Hungary

Thuế khi mua bất động sản

• Thuế GTGT: 5% đối với bất động sản mới xây (giảm đến cuối năm 2026 nếu giấy phép xây dựng được cấp trước cuối năm 2022).
• Thuế chuyển nhượng: 4% trên giá trị thị trường, giảm còn 2% cho phần giá trị vượt quá 1 tỷ HUF (tối đa 200 triệu HUF).

Thuế khi cho thuê bất động sản

• Thuế thu nhập cá nhân: 15% trên lợi nhuận sau khi đã khấu trừ 10% chi phí (không cần chứng minh).

Thuế khi bán bất động sản

• Miễn thuế: Nếu bán sau 5 năm kể từ ngày mua.
• Lưu ý: Nhà đầu tư nước ngoài cần kiểm tra xem có phải nộp thuế tại quốc gia cư trú hoặc có hiệp định tránh đánh thuế hai lần với Hungary hay không.

Thuế xây dựng

• Thuế địa phương: Do chính quyền địa phương quy định, có thể không áp dụng hoặc chỉ áp dụng cho bất động sản kinh doanh.
• Cách tính: Dựa trên diện tích sử dụng hoặc giá trị doanh thu của bất động sản.
• Mức thuế: Không quá 1.100 HUF/mét vuông (khoảng 3 EUR).
• Người nộp thuế: Chủ sở hữu bất động sản vào ngày đầu tiên của năm dương lịch.
• Thời hạn nộp: 2 lần/năm, chia đều.