Trong những năm gần đây, Hy Lạp đã nổi lên như một trong những lựa chọn định cư hấp dẫn nhất tại châu Âu, đặc biệt nhờ chương trình Golden Visa với ngưỡng đầu tư bất động sản từ 250.000 đến 500.000 euro. Tuy nhiên, phía sau những con số tưởng như “dễ tiếp cận” là một hệ thống pháp luật – đặc biệt về thuế, chuyển tiền và bảo vệ tài sản – mà nếu không nắm rõ, nhà đầu tư có thể tự đặt mình vào thế rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Việc chọn đúng quốc gia để đầu tư định cư không chỉ dừng ở việc mua một căn nhà, mà là bước vào một môi trường pháp lý mới – nơi mọi quyết định tài chính đều cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

Luật thuế Hy Lạp: không chỉ là thuế bất động sản

Một trong những hiểu lầm phổ biến nhất của nhà đầu tư Việt Nam khi đến với Hy Lạp là cho rằng thuế tại đây chỉ đơn thuần là thuế bất động sản. Thực tế, Hy Lạp áp dụng hệ thống thuế toàn diện với cư dân thuế – tức những người cư trú tại nước này trên 183 ngày/năm – trong đó bao gồm thuế thu nhập toàn cầu, thuế lũy tiến cao đối với thu nhập cá nhân, và đặc biệt là các nghĩa vụ kê khai tài sản tại nước ngoài.

Rất nhiều nhà đầu tư Việt chọn mua bất động sản tại Hy Lạp để lấy Golden Visa nhưng lại vô tình lưu trú đủ số ngày để bị xem là cư dân thuế mà không biết. Điều này đồng nghĩa với việc họ phải kê khai toàn bộ thu nhập và tài sản ở Việt Nam – từ doanh nghiệp đang điều hành, bất động sản sở hữu, đến dòng tiền sinh lợi khác – cho cơ quan thuế Hy Lạp. Việc không kê khai đúng hoặc đầy đủ không chỉ dẫn đến truy thu thuế mà còn kéo theo các vấn đề hình sự nếu bị xem là cố tình che giấu tài sản.

Chuyển tiền ra nước ngoài: bài toán pháp lý hai chiều

Việc chuyển tiền hợp pháp từ Việt Nam sang Hy Lạp để đầu tư cũng là một bước cần được tính toán cẩn trọng ngay từ đầu. Trong khi pháp luật Việt Nam chỉ cho phép chuyển tiền ra nước ngoài cho mục đích đầu tư hợp pháp đã được phê duyệt, không ít nhà đầu tư vì nóng vội hoặc không chuẩn bị hồ sơ đầy đủ đã chọn con đường “chuyển chui” – thông qua các hình thức như mua bán tiền mã hóa, giao dịch cá nhân không khai báo, hoặc nhờ người thân chuyển hộ. Điều này không chỉ vi phạm luật Việt Nam mà còn khiến nhà đầu tư gặp rắc rối khi bị phía Hy Lạp yêu cầu chứng minh nguồn tiền minh bạch theo luật chống rửa tiền EU.

Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng Hy Lạp ngày càng siết chặt kiểm tra nguồn tiền sau khi quốc gia này trải qua khủng hoảng tài chính. Nhà đầu tư cần chuẩn bị từ trước bộ hồ sơ gốc gồm giấy tờ chứng minh thu nhập, hợp đồng mua bán, và giấy phép chuyển tiền từ phía Việt Nam. Thiếu bất kỳ khâu nào trong chuỗi thủ tục này có thể dẫn đến việc bị phong tỏa giao dịch, hoặc tệ hơn – không được công nhận quyền sở hữu tài sản dù đã chuyển tiền xong.

Bảo toàn tài sản tại Hy Lạp: hiểu đúng luật để không bị “gài”

Một trong những mục tiêu phổ biến nhất của đầu tư định cư là bảo toàn tài sản và tạo một “mỏ neo” tài chính an toàn cho tương lai. Tuy nhiên, Hy Lạp không phải thiên đường thuế, và đặc biệt không phải nơi mà mọi tài sản đầu tư đều được bảo vệ tuyệt đối nếu không lên kế hoạch từ đầu. Ví dụ, nếu tài sản bất động sản được đứng tên cá nhân, nhà đầu tư sẽ đối mặt với nguy cơ bị đánh thuế tài sản thường niên, thuế chuyển nhượng cao nếu bán lại, và thậm chí bị đóng băng tài sản nếu xảy ra tranh chấp pháp lý tại Hy Lạp hoặc Việt Nam mà có yêu cầu cưỡng chế tài sản xuyên biên giới.

Giải pháp ở đây không phải là tránh né, mà là cấu trúc tài sản thông minh: thông qua thành lập công ty holding, sử dụng quỹ tín thác (trust), hoặc lập kế hoạch thừa kế tài sản ngay từ khi mua vào. Nhưng để làm được điều đó, nhà đầu tư cần một đơn vị tư vấn hiểu rõ cả hai hệ thống pháp lý – Việt Nam và Hy Lạp – và có kinh nghiệm thực chiến để lường trước các tình huống pháp lý phức tạp có thể phát sinh trong tương lai.

Đầu tư định cư không chỉ là mua một suất visa

Sai lầm lớn nhất của nhiều nhà đầu tư khi tiếp cận Golden Visa Hy Lạp là coi đó như một thương vụ mua visa thuần túy. Thực chất, bạn đang mua quyền sinh sống lâu dài tại một quốc gia châu Âu, và điều đó đồng nghĩa với việc phải tuân thủ toàn bộ hệ thống luật pháp của nước sở tại. Việc đầu tư khi chưa hiểu đầy đủ về chính sách thuế, quy trình chuyển tiền, hay các rào cản pháp lý trong việc bảo vệ tài sản là một canh bạc rủi ro cao.

Để chương trình Golden Visa thực sự mang lại giá trị – từ quyền cư trú, cơ hội giáo dục cho con cái, đến khả năng thoái vốn an toàn sau vài năm – nhà đầu tư cần có một chiến lược tổng thể, không chỉ từ góc độ tài chính mà còn từ pháp lý, thuế và cấu trúc sở hữu tài sản.

Portico and Bridge là đơn vị tư vấn chuyên sâu trong lĩnh vực đầu tư định cư và cấu trúc tài sản toàn cầu. Với kinh nghiệm thực chiến tại thị trường Hy Lạp và đội ngũ luật sư – chuyên viên tư vấn thuế hai chiều, chúng tôi đồng hành từ bước đầu tư cho đến khi khách hàng an cư và bảo toàn tài sản một cách hợp pháp, tối ưu và bền vững.