Bất động sản Canada 2025: Từ cú hãm phanh đến chu kỳ chọn lọc nhà đầu tư

Báo cáo Emerging Trends in Real Estate® 2025 của PwC và Urban Land Institute cho thấy thị trường bất động sản Canada đang dịch chuyển từ giai đoạn chững lại kéo dài hơn hai năm sang một chu kỳ chọn lọc, nơi vị trí, loại hình và năng lực tài chính sẽ quyết định cơ hội.

Calgary nổi bật ở vị trí dẫn đầu triển vọng nhờ nền kinh tế mạnh và dân số tăng nhanh. Theo Conference Board of Canada (CBoC), GDP thực của thành phố dự kiến tăng từ 1,1% năm 2024 lên 2,5% năm 2025. Trong 12 tháng tính đến 1/7/2023, Calgary thu hút hơn 87.000 cư dân mới từ các tỉnh khác và quốc tế. Giá thuê căn hộ 2 phòng dự kiến 1.859 CAD/tháng – thấp hơn Vancouver (2.380 CAD) và Toronto (2.120 CAD). Thành phố còn đẩy mạnh chuyển đổi văn phòng: bổ sung 52,5 triệu CAD cho chương trình hỗ trợ tối đa 75 CAD/ft², đã phê duyệt 11 dự án và bàn giao dự án đầu tiên 112 căn vào tháng 4/2024.

Tại Toronto và Vancouver, phân khúc condo đang điều chỉnh để tái cân bằng cung – cầu. Ở Greater Toronto & Hamilton, tồn kho căn hộ chưa bán đạt 25.893 căn (giữa 2024) – kỷ lục mới; số căn đang xây giảm còn 87.508, thấp hơn gần 19.000 căn so với năm trước. Giá căn hộ mới cao hơn đáng kể so với căn hộ thứ cấp, cộng chi phí vay và xây dựng cao, khiến presale giảm tốc. Vancouver duy trì tỷ lệ trống văn phòng trung tâm 10,8% – thấp nhất trong các đô thị lớn – nhưng phân khúc công nghiệp đã chậm lại, với giá thuê ròng giảm 5,2% so với cùng kỳ.

Giao dịch đang ở giai đoạn “tìm giá”: tổng giá trị 6 tháng đầu 2024 giảm 50% so với cùng kỳ 2023 (giảm 25% nếu loại trừ một thương vụ lớn). Khoảng cách giá mua – bán thu hẹp, kỳ vọng lãi suất giảm sẽ thúc đẩy nguồn cung, đặc biệt từ các chủ tài sản cần giảm nợ hoặc tránh tái cấp vốn đắt đỏ.

Dòng vốn ghi nhận sự chuyển dịch: khi quỹ hưu trí, bảo hiểm và REIT nội địa giảm mua, family office và nhà đầu tư nước ngoài nổi lên. FDI từ Mỹ vào bất động sản, cho thuê và leasing tại Canada tăng 15,3% giai đoạn 2022–2023. Số vụ phá sản trong lĩnh vực này tăng 51% (12 tháng kết thúc 30/6/2024), mở cơ hội tiếp cận tài sản từ các thương vụ tái cấu trúc.

Về cung nhà ở, CMHC dự báo 2025 sẽ khởi công khoảng 232.000 căn – cao hơn 2024 (~224.000 căn) nhưng thấp hơn nhiều so với đỉnh 271.000 căn năm 2021. Để khôi phục khả năng chi trả, Canada cần thêm 3,5 triệu căn đến 2030 so với xu hướng hiện tại.