Xu hướng và dự báo thị trường bất động sản tại Hy Lạp 2023

Thị trường bất động sản Hy Lạp

Nền kinh tế Hy Lạp sẽ tiếp tục dẫn đầu các nền kinh tế lớn của khu vực đồng euro cho đến năm 2023, với mức tăng trưởng GDP dự báo đạt 6,2% vào năm 2022 và 1,5% vào năm tới, theo Ngân hàng Hy Lạp. Bất chấp sự suy thoái của hầu hết các thị trường châu Âu, khối lượng đầu tư bất động sản thương mại của Hy Lạp đã đạt mức cao kỷ lục 1,65 tỷ euro vào năm 2022, tăng 40% so với cùng kỳ.

Tổng khối lượng đầu tư khách sạn vào năm 2022 ước tính khoảng 700 triệu €, trong tổng số 40 giao dịch liên quan đến việc mua các khách sạn hiện có, các tòa nhà để chuyển đổi khách sạn và đất để phát triển khách sạn.  

Theo sau là lĩnh vực văn phòng, với khối lượng giao dịch là 410 triệu euro trong 46 giao dịch, tiếp theo là lĩnh vực bán lẻ thu hút 327 triệu euro, ghi nhận mức tăng trưởng 200% so với cùng kỳ năm ngoái, trên 32 giao dịch. Core+ là phân khúc có lượng giao dịch cao nhất với 51%. Các lĩnh vực hậu cần & công nghiệp đã thu hút khoản đầu tư trị giá 100 triệu euro, trong khi số tiền tương tự được đầu tư vào việc mua lại phát triển đất đai. 

REITs ( Quỹ tín thác bất động sản viết tắt là Real  estate investment trust) trong nước tiếp tục dẫn đầu trong việc triển khai vốn vào thị trường bất động sản thương mại vào năm 2022, đầu tư gần 400 triệu euro chủ yếu vào khách sạn, văn phòng chính và mua lại đất phát triển, trong khi 380 triệu euro là vốn nước ngoài, ở mức thấp hơn dự kiến , với những cơn gió ngược kinh tế toàn cầu.

Cơ hội đầu tư bất động sản tại Hy Lạp

Việc bán bất động sản không bị giới hạn ở Hy Lạp: người nước ngoài có thể mua và bán nhà ở và bất động sản thương mại và cho thuê.

Thống kê xác nhận tính thanh khoản của các khoản đầu tư cũng cho thấy: giá bất động sản nhà ở tăng trung bình 1,2% mỗi quý. Năm năm trước, một căn hộ 100 m² có giá trung bình 150.000 €, và ngày nay nó được bán với giá 185.000 €.

Thị trường bất động sản Hy Lạp chủ yếu phụ thuộc vào dòng vốn đầu tư nước ngoài, du lịch và nhu cầu trong nước. Họ xác định mức tăng giá và sự sẵn có của nhà ở để mua và thuê.

Điều kiện thuận lợi để đầu tư

– Giá bất động sản ở Hy Lạp vẫn thấp hơn 20-25% so với trước cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008. Đồng thời, một số dự án xây dựng và cải tạo lớn đang được thực hiện trong nước với sự tham gia của vốn nước ngoài. Hơn nữa, chính phủ Hy Lạp cung cấp cho các nhà đầu tư những lợi ích như miễn thuế VAT.

– Vào năm 2021, cơ quan tư vấn quốc tế Ernst & Young đã xếp hạng Hy Lạp trong số mười điểm đến đầu tư hấp dẫn nhất của Châu Âu .

– Về đầu tư trực tiếp nước ngoài, nước này đứng thứ 23 ở châu Âu. Đầu tư bất động sản ở Hy Lạp chiếm 25 đến 35% hàng năm. Các nhà đầu tư từ Trung Quốc, UAE, Mỹ, Thổ Nhĩ Kỳ và Nga thường mua bất động sản ở nước này.

Cơ hội nhận được giấy phép cư trú tại Hy Lạp

– Một trong những lý do khiến người nước ngoài chọn đầu tư bất động sản ở Hy Lạp là cơ hội nhận được giấy phép cư trú theo Chương trình Golden Visa Hy Lạp .

– Chương trình Thị thực Vàng đã hoạt động tại Hy Lạp từ năm 2013.Tính đến năm 2022, tổng cộng có 28.767 người đã nhận được giấy phép cư trú.

– Khoản đầu tư bất động sản tối thiểu để có được giấy phép cư trú là 250.000 €. Khi Chương trình Thị thực Vàng lần đầu tiên được triển khai, các nhà môi giới và nhà phát triển vô đạo đức đã tăng giá để đáp ứng các điều kiện của chương trình. Tuy nhiên, tình hình đã chững lại trong thời gian gần đây và thị trường đang trở nên chuyên nghiệp hơn.

Ngưỡng đầu tư thấp trong một thị trường bất động sản đầy triển vọng

Trong số các chương trình Thị thực Vàng ở Châu Âu, Hy Lạp có ngưỡng đầu tư thấp nhất. Bạn có thể đầu tư ở mức thấp €250.000 vào bất động sản ở Hy Lạp để đủ điều kiện tham gia chương trình, ngoại trừ ở các thành phố tự trị ở Athens, Thessaloniki, Mykonos và Santorini sau ngày 1 tháng 5 năm 2023. Thị trường bất động sản Hy Lạp đã bị ảnh hưởng nặng nề trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008 nhưng kể từ năm 2022, thị trường bất động sản Hy Lạp dự kiến ​​sẽ điều chỉnh theo xu hướng tăng.

Ngành du lịch phát triển 

Phụ thuộc vào du lịch và tập trung vào cho thuê ngắn hạn. Du lịch là một trong những ngành công nghiệp hàng đầu ở Hy Lạp, thu hút 10% dân số tham gia. Doanh thu từ du lịch chiếm 20% GDP của cả nước.

– Mùa du lịch ở hầu hết Hy Lạp kéo dài bảy tháng: từ tháng Tư đến tháng Mười. Một số vùng đón khách du lịch quanh năm, chẳng hạn như Athens. Trước đại dịch, lượng khách du lịch vượt hơn 30 triệu người. 

– Để đáp ứng nhu cầu, hầu hết bất động sản ở Hy Lạp được cho khách du lịch thuê. Ví dụ: nền tảng Airbnb có hơn 90.000 danh sách cho thuê ngắn hạn.

– Điểm đặc biệt của thị trường bất động sản Hy Lạp là thiếu các đề xuất cho thuê trung và dài hạn. Những giao dịch này kết thúc rất nhanh chóng. Khách thuê thường là sinh viên và chuyên gia nước ngoài. Hợp đồng, theo quy định, được ký kết ngay lập tức trong ba đến bốn năm. 

Nhu cầu mua nhà ở trong nước cao

Người Hy Lạp thích sở hữu nhà riêng hơn là đi thuê. Theo Trading Economics , tỷ lệ sở hữu tài sản nhà ở ở Hy Lạp là 74,6% vào năm 2020. Đồng thời, theo quy luật, một gia đình Hy Lạp điển hình có quyền sở hữu nhiều tài sản.

Tình hình pháp lý và thuế liên quan đến bất động sản tại Hy Lạp

Tình hình pháp lý

Quá trình mua bất động sản tại Hy Lạp sẽ mất khoảng hai tháng. Khi mua một tài sản :

Đăng ký mã số thuế ở Hy Lạp

Mở tài khoản tại một ngân hàng Hy Lạp

Xác minh quyền sở hữu minh bạch đối với bất động sản

Ký kết thỏa thuận bán trước hoặc bán

Cần có mã số thuế đối với các giao dịch lớn, chẳng hạn như mua bất động sản. Để có được nó, bạn cần liên hệ với cơ quan thuế Hy Lạp. Người nộp đơn nhận được một số gồm chín chữ số duy nhất được sử dụng khi thanh toán và nộp thuế.

Cần có tài khoản ngân hàng tại địa phương để mua bất động sản và nộp thuế. Nếu người mua tham gia Chương trình Thị thực Vàng Hy Lạp, họ sẽ mở một tài khoản tại Ngân hàng Quốc gia Hy Lạp — Ethniki Trapeza tis Ellados. 

Việc xác minh quyền sở hữu minh bạch đối với bất động sản được thực hiện tại Cơ quan đăng ký đất đai hoặc Địa chính Hy Lạp tại nơi đăng ký bất động sản.

Việc đặt trước tài sản có thể thực hiện được khi người mua thông qua Thẩm định của Khách hàng tại ngân hàng và mở một tài khoản. Sau đó, bạn cần có hợp đồng mua bán được ký với sự có mặt của công chứng viên.

Thỏa thuận mua bán đã ký được đăng ký tại hiệp hội luật sư và Cơ quan đăng ký đất đai.

Cơ quan đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đứng tên chủ sở hữu mới.

Giả sử người mua bất động sản tham gia Chương trình Thị thực Vàng Hy Lạp. Trong trường hợp đó, họ nộp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho dịch vụ di trú cùng với đơn xin giấy phép cư trú.

Thuế và các chi phí liên quan

Ở Hy Lạp, có các loại thuế khác nhau khi mua một tài sản mới hoặc bán lại. Ngoài thuế, phí đăng ký và lệ phí công chứng được trả.

Đối với các tòa nhà mới: Cho đến cuối năm 2023, người mua các tòa nhà mới phải trả thuế chuyển nhượng bất động sản là 3,09% trên số tiền giao dịch thay vì 24% VAT. Tạm thời hủy bỏ VAT đối với các tòa nhà mới là một biện pháp của chính phủ để hỗ trợ thị trường xây dựng.

Nhà ở phụ: Người mua nhà ở thứ cấp phải trả thuế chuyển nhượng 3,09% giá trị địa chính hoặc số tiền giao dịch, tùy theo số tiền nào lớn hơn. Tỷ lệ này bao gồm thuế thành phố đối với việc mua bất động sản.

Ngoài ra, người mua trả phí đăng ký và công chứng. Các chi phí liên quan dao động từ 5% đến 11% giá trị hợp đồng. Khi mua căn hộ trị giá €250.000, nhà đầu tư sẽ chi €277.500, bao gồm các chi phí phát sinh.

Những xu hướng mới của thị trường bất động sản tại Hy Lạp

Hầu hết các xu hướng được tóm tắt bên dưới bắt đầu trong môi trường hậu đại dịch năm 2022 sẽ tiếp tục vào năm 2023, bao gồm cả năm nay, các cuộc bầu cử sắp tới và rủi ro chính trị liên quan, theo quan điểm về sự bất ổn có thể xảy ra của chính phủ và bối cảnh chính trị không ổn định sau cuộc bầu cử:  

Đầu tư trong nước chiếm phần lớn trong tổng khối lượng giao dịch, với nguồn vốn quốc tế cung cấp một lượng đáng kể vốn chủ sở hữu chủ yếu trong lĩnh vực khách sạn. Thị trường bất động sản Hy Lạp được hưởng lợi từ cơ sở đầu tư tổ chức và tư nhân mạnh mẽ trong nước. 

Tính thanh khoản cao do các hộ gia đình tích lũy trong thời kỳ dịch bệnh đã tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường bất động sản. Với sự trở lại bình thường dần dần, tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ tăng lên cũng như đầu tư vào các tài sản hiện có hoặc mới. 

Thị trường bất động sản bán lẻ đang trải qua sự hồi sinh sau nhiều năm suy thoái. Sau đợt gián đoạn do đại dịch gây ra vào năm 2020 và 2021, sự quan tâm của các nhà đầu tư và nhà phát triển đã quay trở lại ngành bán lẻ, với doanh số bán hàng và lượng khách tăng trưởng sẽ được báo cáo ở các thị trường chính.

Các tiêu chí ESG và phát triển bền vững là trọng tâm của chiến lược nhà đầu tư và khách thuê. Các nhà đầu tư đặt mục tiêu chứng nhận tài sản của họ theo LEED, BREEAM, cũng như các hệ thống phân loại và điểm chuẩn được quốc tế công nhận khác để duy trì giá trị tài sản và nhu cầu.  

Sự quan tâm đến Logistics sẽ tiếp tục tăng mạnh từ các nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Chúng tôi kỳ vọng xu hướng này sẽ tiếp tục vào năm 2023 khi cầu tiếp tục vượt cung đối với các tài sản có vị trí tốt. Việc thiếu tài sản sẵn có là nguyên nhân dẫn đến khối lượng giao dịch thấp trong khi hướng dẫn các nhà đầu tư mua đất hoặc tài trợ chuyển tiếp.   

Các dự án phát triển tư nhân lớn dự kiến ​​sẽ định hình lại thị trường. Sự quan tâm tập trung vào tiến độ của các dự án phát triển lớn, bao gồm cả Hellinikon, dự kiến ​​sẽ ảnh hưởng và xác định lại thị trường văn phòng và bán lẻ. 

Tái cân bằng thị trường đầu tư theo hướng có lợi cho các loại tài sản khác ít tương quan với bất động sản truyền thống và chu kỳ kinh tế. Cạnh tranh khốc liệt giữa các công ty đầu tư bất động sản dẫn đến việc tìm kiếm các hạng mục thay thế, có thể đảm bảo lợi nhuận cao hơn như căn hộ dịch vụ nhà ở sinh viên, nhà ở cao cấp, giáo dục, nhà máy rượu vang, v.v.    

Thị trường khách sạn vẫn được chú trọng do sự gia tăng đáng kể về du lịch. Số liệu sơ bộ cho năm 2022 cho thấy lĩnh vực này gần như đã phục hồi hoàn toàn, đạt đến con số của năm 2019. Với sự phổ biến của lĩnh vực này, ngành du lịch được dự đoán sẽ được chú trọng vào năm 2023.

Chi phí xây dựng tăng cao, tình trạng thiếu lao động lành nghề và tăng trưởng tiền lương xây dựng sẽ được theo dõi chặt chẽ trong năm 2023. Các nhà phát triển có thể được yêu cầu khám phá các lộ trình cắt giảm chi phí thay thế, tập trung hơn vào kiểm soát chi phí, đánh giá rủi ro và cải tiến quy trình. 

Trong năm 2023, những người thuê văn phòng dự kiến ​​sẽ đưa ra sự rõ ràng hơn về không gian mà họ dự định sử dụng trong những năm tiếp theo. Lượng tiêu thụ văn phòng vào năm 2022 đạt khoảng 110.000 m2, cao hơn 25% so với năm trước. Xu hướng này dự kiến ​​sẽ tiếp tục vào năm 2023, với việc đặt cược hiện tập trung vào tỷ lệ phần trăm người thuê nhà sẵn sàng đồng ý với thỏa thuận cho thuê trước và thời hạn thuê dài hơn.

Các dự án bất động sản tiêu biểu

Athens và các khu vực ven biển của thủ đô, các khu vực xung quanh Ellinikon và các khu nghỉ dưỡng nổi tiếng như đảo Paros, Santorini và Crete rất thú vị để đầu tư bất động sản ở Hy Lạp.

Athens

Athens hấp dẫn đầu tư bất động sản vì thành phố không phụ thuộc vào tính thời vụ: khách du lịch đến thủ đô quanh năm. Mọi người cũng đến Athens để học tập hoặc làm việc. Do đó, bất động sản đầu tư nhà ở và thương mại được đặc trưng bởi khả năng sinh lời cao.

Athenian Riviera

Điểm đặc biệt của Athenian Riviera là các tòa nhà không phải ở đâu cũng bắt đầu từ đường bờ biển đầu tiên. Một con đường chạy dọc bờ biển từ trung tâm Athens, ngăn cách các khu dân cư với bãi biển. Gần Voula và Vouliagmeni, nó quay về phía đông: bạn đã có thể tìm thấy những ngôi nhà trên bờ biển.

Nhu cầu đầu tư bất động sản nhà ở tại Alimos, Glyfada, Voula và Palaio Faliro đang tăng đều đặn.Do đại dịch: mọi người bắt đầu chuyển đến vùng ngoại ô với điều kiện sống dễ chịu và thoải mái hơn.

Piraeus

Piraeus đang được xây dựng lại tích cực: các tòa nhà văn phòng và khu dân cư hiện đại xuất hiện trên địa điểm của các tòa nhà cũ. Các nhà đầu tư từ Trung Quốc và Trung Đông đã đầu tư hơn một tỷ euro vào việc cải tạo Piraeus

Ellinikon

Là một khu vực mới sẽ xuất hiện ở phía nam Athens. Lãnh thổ của sân bay cũ gần Glyfada đã được phân bổ để xây dựng. Tám tỷ euro đã được đầu tư vào việc đổi mới.

Khoảng 800 ngôi nhà và biệt thự, khu phức hợp khách sạn và trung tâm văn phòng, tòa nhà chọc trời cao 200 mét, sòng bạc và nhà hàng sẽ được xây dựng trên lãnh thổ của Ellinikon.

Sau khi xây dựng, Ellinikon sẽ trở thành một trung tâm thu hút khách du lịch và doanh nghiệp. Do đó, bất động sản toàn khu vực sẽ tăng giá mạnh.

Paros

Là một trong những quần đảo Cyclades ở biển Aegean. Khách du lịch đến Paros vì các điểm tham quan tự nhiên. Ví dụ, Kolymbithres được bao quanh bởi những tảng đá trắng được mài giũa bởi biển, tạo ra hiệu ứng cảnh quan xa lạ. 

Vào mùa hè, nhiều người trẻ tuổi đến thăm hòn đảo: Sinh viên Hy Lạp có truyền thống đi nghỉ ở Paros sau khi học xong năm thứ nhất.Hầu hết các nhà hàng, cửa hàng và cuộc sống về đêm đều nằm ở thành phố cảng chính Parikia

Các khu nghỉ mát Logaras, Naoussa và Parasporos cũng rất phổ biến đối với những người đi nghỉ mát.

Santorini

Santorini nổi tiếng với những tòa nhà trắng như tuyết đổ dài xuống bờ biển Địa Trung Hải xanh ngắt. Các bãi biển của hòn đảo được đánh dấu bằng “cờ xanh” và gây bất ngờ với nhiều màu sắc khác nhau: trên bờ biển, bạn có thể tìm thấy cát trắng, đỏ và đen.

Vào năm 2021, Travel + Leisure đã vinh danh Santorini là một trong 25 hòn đảo tốt nhất trên thế giới .

Crete

Là một trong những khu nghỉ mát nổi tiếng nhất của Hy Lạp. Đảo có khí hậu nóng; mặt trời chiếu sáng 320 ngày một năm. Bạn có thể đến nghỉ ngơi trên đảo bất cứ lúc nào. Mùa bơi kéo dài từ tháng 4 đến tháng 10. 

Chi phí thuê nhà ở Crete tương đương với Athens và đôi khi vượt quá thủ đô. Một khoản đầu tư bất động sản nhà ở có thể sinh lời nếu bạn định cho khách du lịch thuê nhà ở.